坐标佛山40年产权公寓值得入手吗

无论佛山、东山或者西山，购买公寓式房产必须计算总价格与出租收益比。
这种房产无论自主或者出租，都要计算房产的出租价格及每年的收益，看四十年的收益大出总购房价格多少钱。
公寓式住房不同于普通房产，只有四十年的居住使用权，做投资必须考虑整体收益才行。
繁华路段收益高一些，普通的地方就要谨慎入手。

参考：
您好，公寓的话主要是看是40年产权的 还是说只有使用权的，千万就是别买使用权的那种 关于买公寓的话 跟住宅不同 毕竟它不能入户， 那么如果您是自住的 预算资金 只能买公寓的话也不是不可以 可以先前期过渡 后面再换住宅 ，选公寓一定要选中心地段 成熟的配套 如果公寓地理位置没有选好 那么后期是容易亏 转手也比较难 。

参考：
保利这个盘有良心，专割有钱人的韭菜。
在桂城刚需客的支撑下，在28号线穗盐西站加持下，如今南海之眼热度依然不减。
热度高到商住型公寓产品——保利维塔都敢卖2.8万的天价！热度高到看它的样板间需要验资50万！热度高到保利维塔的大平层产品，需要找保利内部关系才能买得到！保利的某些楼盘很奇怪，比如保利和悦滨江，保利天悦，保利天珺这些，都需要通过找关系才能买到心仪户型，我寻思保利的高管们每天还都挺闲的，天天要处理各种关系。
那么问题来了，这些楼盘的销售团队是不是可以撤掉了，高管们只需要在售楼部立个小马扎就可以批条卖楼了？
不过还别说，很多人还真吃这一套！只要和找关系攀上关系，自然意味着一房难求，自然意味着升值无限！保利维塔当然也不例外咯？
众所周知，公寓是个大坑，我们甚至可以大声地说：佛山没有一间公寓具有投资价值。
可为啥保利维塔火爆到要拖关系才能购买呢？
这要从佛山的大平层说起。
不知道什么时候起，佛山土豪不爱别墅专爱大平层了。
保利和悦滨江280方大平层卖到了7.2万/㎡的天价；
保利天悦220方大平层也以7万的单价紧随其后；
豪宅标杆灯湖一号的二手大平层已经卖到了6万；
甚至怡翠尊堤这种的伪大平层也进入了5万+时代。
只要和大平层沾边，有钱人自然趋之若鹜。
所以保利维塔这种大平层公寓产品就应运而生。
保利维塔有四个面积产品，分别是120方、160方两梯5户的三房；
和287方、320方两梯两户的4房。
保利维塔三房位于项目西端的4座，售价在1.5到1.8万区间，价格还算亲民。
3座、4座为大平层产品，售价在2——2.7万/㎡区间，楼层越高越贵，毕竟项目正前方便是南海之眼人工湖，视野开阔，环境优美。
如果客户入手320方大平层，以中高楼层2.7万/㎡计，总金额高达864万。
疯了吧！花800万+入手一套公寓，在广深可能稀疏平常，在佛山简直不可思议。
买保利维塔的土豪们买房逻辑很简单，就是为了自住！辛辛苦苦了一辈子，想住的舒服一点，想离上班的地方（桂城周边）近一点，想环境好一点，至于升值保值，稍稍靠后吧！可，保利维塔真的舒服吗？
保利维塔最大的优势是直面南海之眼（南海之眼就是一
整个南海之眼版块占地仅1064亩，可麻雀虽小，五脏俱全。
有住宅、商业、绿地、人工湖、学校等多个规划。
从控规
佛山人是喜欢湖不假！但是湖和湖还是有区别的！佛山人喜欢的是千灯湖、亚艺湖、绿岛湖、博爱湖这样的生态大湖。
拿南海之眼对标千灯湖打造湖居概念就实属有点碰瓷了。
宜居度而言，保利维塔也称不上优秀。
10月26日下午，位于大沥河西穗盐路岳利沙地块，由佛山市保利华创房地产开发有限公司以底价44541万元竞得。
没错，保利维塔的容积率是5.5!在佛山，从没有任何一个豪宅小区的容积率超过5。
容积率5.5。
意味着小区几乎是没有公共绿地的，除了房子还是房子。
因为服务型公寓是商业性产品，除了商住外，还可以用来当办公场所，这就决定这保利维塔是住宅和商业混杂的产品，私密性也就无从谈起，居住舒适度也就大打折扣。
而且从控规
真想问一句，土豪们确定喜欢这样的产品？
抛开这些都不谈，就谈个住！南海之眼的兑现周期恐怕还很长！南海之眼的整体推进速度取决于岳利沙村整体旧改速度。
整个南海之眼版块兑现估计要有5年
作为南海之眼首个项目，保利维塔具备宜居条件也至少需要5年。
不知道买保利维塔的土豪们有没有这个耐心。
既然自住短期不行，那就姑且拿来投资吧！土(韭）豪（菜）们，我想问一句：您是想靠租金回报率投资呢还是房产升值投资呢？
租金回报而言，公寓肯定是小户型产品吃香，一个40方的小公寓能租到1500，一个120方的小三房可能也才3000元。
这个账有钱人自然会算。
那就等房产升值。
在保利维塔之前，保利还有一个类似的产品——保利壹号公馆，同样是大平层、湖景房定位。
在千灯湖大平层动则5万+、6万+的时代，保利壹号公馆成交价只有1.5—1.8万元/㎡，而且最近两年贝壳平台只成交了4套。
妥妥的无价无市的状态。
由于公寓型产品的天然劣势，在定价逻辑上和住宅型产品完全不同。
千灯湖版块，住宅型大平层受
保利维塔从城市界面，周边环境，视野格局，小区舒适度、区位优势等方面都不如保利壹号公馆。
保利壹号公馆容积率只有2.6！保利壹号公馆尚且升值乏力，更何况保利维塔！公寓类项目能咸鱼翻身？
10月26日下午，位于大沥河西穗盐路保利维塔地块，由佛山保利以底价44541万元竞得，折合楼面价约4500元/㎡。
需要注意的南海之眼商业首宗地块是以4500元/㎡的底价成交。
此宗土地成交价是符合市场逻辑的，即便桂城周边市场极为火爆，火爆也仅限于住宅，考虑到公寓的去化周期，考虑到二手公寓的市场表现，开发商对公寓类商业地块也普遍不看好，即便是千灯湖版块的公寓。
如果按照正常的市场逻辑，保利维塔的市场售价应该在1.2—1.5万/㎡区间。
谁知道，经过了开发商这么一番操作，保利维塔的大平层便被包装成了豪宅标杆。
既然是豪宅，卖个2.7万/㎡不过分吧；
既然是豪宅，土豪们托关系来抢购也合情合理吧？
土豪的世界我们可能不太懂，但土豪被割韭菜也不是没有的事。
在佛山公寓想要咸鱼翻身，路还很长，即便你是千灯湖版块的公寓，即便你是千灯湖版块的豪宅公寓。