成都老旧小区有投资价值吗

这么多年了，李嘉诚都退休了，但经他引入的“位置投资法”，“买房就是买位置”还是经久不衰。
不过，现在的年轻人还是有脑子的，它们不再对前辈的意见笃信不疑。
毕竟，破破烂烂的砖房，就算是品类众多的早餐（老旧小区这方面还是做得不错的，各种传统早餐摊，一般高档小区不会配置）也不能改变对其的鄙视。
那么老旧小区到底值不值得买呢？
它有哪些优势和劣势呢？
首先说说优势，除了刚刚说的早餐摊，如果用专业术语说，就是“成熟社会”“配套完善”“生活便利”，还有一个最大的好处就是小户型，公摊少，得房高。
对于首次置业的年轻人，也是无奈中的选择。
但对于投资而言，老旧小区就要分别对待了。
我们一层一层分析。
首先，说值不值得买，归根到底就是想知道房子值不值这个价，以后能不能升值。
众所周知，房子的本质价值，并非土地上的建筑，而是土地，尤其对于老房子来说，建筑价值几乎是零，因此，“老房子价值=土地的价值”。
新房的建筑价值，还多多少少有一点点，但从长期看，也将归于老房子，建筑物的价值几乎可以忽略。
于是值不值得买，就转换成，未来老房子脚下的土地，有没有更大的升值空间。
这就需要考虑，什么样的土地增值空间大？
是否是稀缺的土地。
什么样的土地稀缺呢？
当然是从人口考虑了，一平方公里住一
因此，土地稀缺的问题，就转化成人口密度的问题。
从全国范围看，一线城市人口密度远高于十八线小县城，所以一线城市房价嗖嗖涨啊。
从一个城市内部看，市中心肯定人口密度要高于市郊。
因此，买市中心的老房子，或许还有点盼头（当然不是唯一的决定因素，只是相对而言）。
哪里是市中心？
这里指的并不是你买房时候的市中心，而是卖房时候的市中心，也就是说，至少五年，一般考虑十年，之后的市中心是哪里？
想必这是很多购房者忽视的问题。
有些城市市中心是不变的，比如北京，故宫永远是故宫，所以二环里房子，绝对硬通货；
而回龙观可能是副中心，也可能是北漂聚集区，通县可能是三环里居民看不上眼的地方，也可能是通州行政副中心。
这样一对比，结果就不言而喻了：有能力买二环，没有能力的买未来的副行政中心，如果看不准哪里是发展趋势，那就只能怪自己了。
而更多城市的市中心，是老城区，无论是扩建还是改造，都很困难。
于是这类城市就会建设新区，以求发展。
一旦新区建起来，市中心就注定会发生迁移，往新区方向迁移。
如此，老城区就悲剧了。
比如郑州，30年前，郑州的市中心在二七区，目前均价1.3万；
15年前，郑州的市中心在金水区，目前均价1.7万；
现在呢？
郑州的市中心在郑东新区CBD，目前均价2.1万。
类似的，如石家庄的正定新区，合肥的政务区等，都是这样的扩展模式。
市中心一旦迁移，老城区就容易变成“贫民窟”。
毕竟房价也有市场的因素和买家的意愿在其中，越靠近中心越贵，不论是老房子新房子，只跟地段有关。
因此，新区越来越贵，老区就算价格不跌，相对新区也是相对下跌。
最终形成“土豪住郊区别墅，中产住新区大平层，穷人挤市中心老破旧”的局面，当年买下的“老旧小”，升值慢，拆迁无望，买房人只能望房兴叹。
如果等新区起来了再去投资，实际上相当于给第一波入场的投资者先结算了他们的盈利，然后再加上现在的房价，才是你要付出的；
既然已经成了中心，第一轮红利就错过了，这跟“刻舟求剑”没啥区别。
所以，“买房就是买位置”，对于中国的城市住宅来说，就是扯淡；
这个规律更应该是“买房就是买趋势”。
看看当年力排众议买北京通县的人就知道了，不管主观上是什么原因导致了他买通县，但客观的看，那些人完美演绎了投资趋势的优势所在。

参考：
有句话我很赞同，区位决定下限，品质决定上限。
区位选的好，基本上就为整个房源的价值定了一个性。
成都老旧小区基本集中在二环以内，要说区位那一定是黄金，但由于年代久远，大多数房源房龄已经逼近30年，甚至部分房源房龄达到惊人的50-60年，一般在房产市场上，超过15年房龄的房源，价值就会显著降低，光靠区位似乎也无法让房源价值得到显著提升。
那么，老破小一定就没有投资价值了吗？
其实不然，老破小占住核心区位，在中优背景下，房源加装电梯，进行水电气物管三供一业的改造，外立面美化，让许多老旧小区焕发乐新的活力，政策从棚改到旧改的转变，也说明政府在旧城改造中将持续投入更多的资源。
更重要的是，当老旧小区经过改造焕然一新时，其现有价格将远远低于区域的平均价格，价格靠近真实价值将很快实现，成都新房部分区均价已经突破3万，同一个片区老破小才值1万，当价差足够大的时候，像学区、商业、交通等公共资源对于这些区域的房源并无排他性，你说老旧小区有没有投资价值呢？

参考：
这个主要还是看区位，一二环的老小区当然有投资价值，特别是学区房，这个肯定升值的。
老小区主要的问题是外观陈旧，没电梯，物业不行，没车库停车不方便。
但一般这种房子不太高，年轻人住爬爬楼没问题，老年人住一二楼也是不错的。
纯投资的话也是可以考虑的，投资主要还是看区位了，区位好其他的都不重要。
自主的话还是考虑一下停车问题，现在年轻人基本都有车，没车位就很麻烦。

参考：
这个问题，我就想说说我家真实的情况。
我爷爷那一辈遗留下来的房子，就在一环路旁边，周围生活配套、出行、学校、超市，可以说应有尽有，这么多年过去了，成都的房价一涨再涨，像这样位置的新房都要在两万多一平，但这个房子还是一万来块一平，这是卖的价格情况。
再说下租的情况：最早十多年前这套房子租的一千元每月，50平米一套一的房子，到2016年只能租到900元，后来也是因为租客觉得房屋环境太差退租了，这么好的位置，900元一套的租金都被退租。
没办法只有全部重新装修，全屋水电、瓷砖、地板、厨卫、门窗，包括灯、家具、软装，全部换新，这才租出去。
就算全部新装，租金价格也不可能太高，因为这种老小区就决定了居住人群，哪怕你装得跟公馆一样，也不可能租得起那个价，愿意给高价租房的人就不会选择这样的老小区。
老小区确实生活比较方便，出门什么都有，基本还住在这种老小区的都是老年人，因为老年人喜欢他原有的生活环境，不愿搬离。
但因为小区太老、没有停车位、没有电梯（高楼层的租都不好租），年轻人愿意多给点钱租房的都不喜欢这里。
就这些硬伤，位置是好，但依然房价一动不动，甚至还比前几年有跌。
如果早些年把这种老房子卖了，重新购置好的房产，早都赚得翻一翻了。
原有家庭的老房子，在合适的时候最好出手，如果作为投资买这样的老旧小区，确实就意义不大了。

第一，老小区当前的低价是成都限购政策下畸形的产物。
一个家庭只能拥有两套房，造成大量家庭为了腾房票，抛售老旧房换新房。
而限购政策只可能是暂时的。
第二，我们看老旧小区当前的价格已经很低了，多数已经低于土地价格了，因此投资安全性相当高。
第三，二环内的老小区交通生活极度便利，几乎所有位置都是地铁房，而且还处于网状地铁的中心位置。
可以计算的情况下，租售比是很高的。
旧房翻新后，出租的回报率甚至会让人惊讶。
投资的三点:安全性，预期收益，持有成本都挺好，现在投资老旧小区是不错的选择。
能看懂

参考：
感谢
不如考虑新房。
既然是投资，就是低买高卖，看重的是未来的升值空间，还有可转手性。
一般新房比较受购房者
而且当老旧小区超过一定房龄，会出现房屋老旧，维修等问题，还需要另外花资金。
要是考虑投资，要考虑地段，人口及规划。
在好地段，人口增速的地方买房，一般来说，是值得的。

参考：
投资成都老旧小区房产，不会有多大升值空间的。
现在价格在1?2万左右，七十年产权已住了三十年左右，剩下只有40年左右产权。
你买下一旧房，居住环境也差，利用价值也不很大，一旦住房过剩，你很难出手。
因此投资意义不大，上班族还不如城外买40年产权的公寓，配套齐全，住着舒适。

参考：
老旧小区再怎么拆迁能比得上农转非的吗？
国家既赔房子多套还得赔钱，因为他们既有土地又有房子，树子等，城里人国家赔得再多也就几十或百多万，因为三十年
地段位置好的老小区还是有优势的。
比如周边的生活配套设施 重点是几年或者十几年之后可能会面临拆迁
参考：
不管是老旧小、还是新远郊，都要看它所拥有的价值。
大家好，
八年房产实操经验、数十套房产交易。
若有房产疑问或行情分析，可评论、私聊，也可看往期文章老旧小到底有没有投资价值？
当然有，但不是所有的老旧小都有价值。
这里不得不说一个问题：对于房产来说，到底什么才是价值。
我的
那社会的资源可以分很多，比如说：学校、交通、休闲娱乐、商业办公等等。
首先是它要占有这些资源，其次是看这些资源是否稀缺、优质每个城市中的各个区域都会存在老旧小，但是这些老旧小也是有等级之分的。
就好比：普通区、次优区、优质区，至于如何判定它的等级，就如上面所说的：通过它占有多少稀缺的优质资源。
同样的道理：判定是否有投资价值，同样取决于占有的资源。
比如说：同样的区域，两个不同地方的老旧小。
一个能读最好的学校、另一个却只能上普通的学校，一个去哪都方便、另一个却是各种拥堵，一个楼下就是大型商超、另一个却只有便利店。
我相信大家看到这两个地方的房产，都会毫不犹豫去选择第一个，不管是自住、还是投资。
所以：判定是否有投资价值，就要在我们的城市做详细的调查。
而社会资源对房产的增值也是有排序的，这取决于大部分人对各种社会资源重视的程度。
也就是说：有重视才会有需求、有需求才会有价值、有价值才会有价格。
那又该如何判断各类社会资源孰轻孰重呢？