2018年合肥部分学区划分出现一些变化对学区房有影响吗

昨天合肥市教育局公布了2018年合肥各区学区划分方案，绝大部分没有太大变化，只有蜀山区和经开区的几个学区出现了重新划分，主要是学区内今年有新建学校。
其实今年学区变化，相较往年来讲，变动算是大的。
有三所学校对区域内学区产生了较大影响，并引起相关利益方的广泛
这三所学校分别是：奥体小学，合作化路中学，一六八玫瑰园学校东校区。
奥体小学学区划分政务区奥体小学建立初衷是为了分摊翠庭园小学生源过载的压力，其投入使用使得翠庭园小学和嘉和园小学学区重新划分，一部分原分属两个学区的小区，被划入奥体小学，最终划分结果跟我之前预测有一定出入。
我在之前文章中分析，奥体小学可能的划分区域为“翡翠路东，祁门路南，潜山路西，匡河路北”，主要依据是政务区各板块户数的测算，还有基于翠庭园小学生源分流的因素（公号“小易论楼市”《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》）。
从划分结果来看，凯旋门和新地中心两个小区被排除了，这说明我对天鹅湖南板块内实际生源数量低估了。
为什么会出现这种情况？
我觉得还要从两方面进行解释。
第一个原因是优质学校的“吸血效应”。
据统计，合肥市区共有100所左右的初中，成绩排名前10的学校学生占全市的30%，排名前30的学校学生占全市总数的70%，排名靠后的70所学校学生仅占全市的30%，出现了生源越来越向优质学校集中的现象。
说明学生总是倾向选择更为优质的学校，这非常容易理解。
一旦学校位次排定，原本属于差学校学区的生源会通过各种渠道进入好学校上学，比如择校或者购买学区房，造成生源从差学区往好学区流动的现象，出现了所谓优质学校的“吸血效应”，导致好学校和差学校之间差距越拉越大（公号“小易论楼市”《关于合肥学区房的投资误区，你被开发商忽悠了吗？
》）。
第二个原因是就近原则。
据统计，合肥市区的六所真学区中（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》），距离学校越近，价格越高，换手率越高，说明距离学校近的小区更受欢迎。
这不难理解，毕竟路上通勤时间大大缩短，学区溢价高一点也是可以接受的。
2017年合肥链家共成交106套45中的学区房，其中“南门小学+45中”学区房40套，占比接近40%，价格在合肥学区房中是最高的，要知道这个区域户数仅占整个45中学区户数的1/6左右（公号“小易论楼市”《合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议》）。
这其中不光有顶级学区生源“吸血”的缘故，更重要的是，这片区域距离小学和初中都是最近的。
我之前文章分析过，由于小学没有可以量化的指标，合肥小学差距普遍不大，南门小学之所以这么受追捧，也是沾了距离45中本部最近的光。
如果南门小学位置换成西门小学或者东门小学，顶级学区会变成“西门小学或者东门小学+45中”。
于是我们看到一种情况，合肥的真学区，尤其是距离学校最近的学区房，价格总是最高，且成交量非常大。
50中新校天鹅湖校区是一所真学区，距离学校最近的几个小区更容易受到购房者的青睐，相较翡翠路西距离学校较远的几个小区，价格也高出一截。
因此，我有理由相信，50中新校天鹅湖校区的生源，来自天鹅湖南板块的可能相对更多更集中一些，这造成生源分布上的不均匀，所以学区不能简单地通过户数来划分。
换句话说，50中新校的生源，可能来自学校旁边小区的比重相对更大，这也是我之前没有预料到的一个因素。
再加上就近入学原则，导致奥体小学在学区范围的划分上比预期缩小，剥离了体量更大、距离更远的凯旋门小区（约5000户），同时波及了旁边的新地中心。
奥体小学真的好吗？
最近一段时间，奥体小学被炒得很热，但学区真的就有大家认为的那么好吗？
有一种说法是，奥体小学的学区范围内没有回迁小区，而且学区内房价都很高，这意味着生源不错，奥体小学有望成为顶级学区。
其实我们看到，翠庭园小学从2004年建校，至今已有14年的沉淀，其管理经验和师资力量都是经得起考验的，学区内生源大都来自合肥的中产家庭。
尽管翠庭园是一所回迁小区，但该小区户数仅占学区内总户数的8%左右，对学区内整体生源基本不会产生实质性影响。
奥体小学是一所新建小学，没有什么沉淀，很多新招老师都是没有教学经验的年轻人，其教育质量未必就会好过拥有十几年建校史的翠庭园小学。
因此我认为奥体小学未必就优于翠庭园小学，也不要对奥体小学过于盲目推崇。
尽管如此，我们仍然要对市场产生敬畏，因为理性不能解释一切，由于信息不对称，市场有时是不理性的。
比如滨湖“46中+师范附小”的学区房，尽管46中搬到滨湖已有十余年，学区也从原来的一档退化为二档，甚至连真学区都算不上，但是目前房价已经2w+，其学区溢价一点不输其他真学区（公号“小易论楼市”《2018年第一季度合肥滨湖房价分析和购房建议》）。
有时候市场是盲目的，加上信息获取成本太高，大部分不知情的民众只相信品牌和名气，而不管其实质如何，这是最可怕的。
不管怎样，奥体之争这场闹剧以这个结局收尾，奥体小学未见其校，已闻其名，一个未建成的学校竟能引起如此大的风波，这种影响力还是超出了我的想象。
民众对奥体小学的盲目追崇和期待，有可能客观上造就一个假想的“优质学区”，再通过中介中间炒作，这种假想可能会影响一大批购房者，加上又是距离50中新校天鹅湖校区最近的小学，存在促其最终成为真学区的可能。
对政务区部分小区的影响我在之前文章中分析过合肥的学票价值，也就是说合肥目前学区房的溢价，主要体现在学票的价值上。
一般房产的价值构成为：土地价值+建筑价值，而学区房的价值构成为：土地价值+建筑价值+学票价值。
我们大家都知道，房子自建成以后，就在不断磨损，建筑价值其实是一直在贬值的，只有土地价值和学票价值一直在升值。
从某种意义上来讲，当区域成熟以后，土地价值基本是固定的，学区房升值主要体现在学票价格的上涨。
学票价值占学区房价值的比重越大，学区房升值的潜力就越大，因此我们看到许多老破小学区房的升值潜力不输新房。
面积越大总价越高的学区房，学票比重越低，学区溢价反而越低，即使是顶级学区，升值潜力也不如新房。
你投资的主要是学票，总价越高，学票价值占比越低，投资价值越低。
我前面测算过，政务区50中新校的学票价值大概在22w左右，而政务区户均成交价格在200w左右（公号“小易论楼市”《2018年第一季度合肥政务区二手房成交分析及购房建议》），学票价值占比大概只有10%。
南门小学+45中的户均总价130w，学票价值大概在55w，占比超过40%。
也就是说，政务区学区溢价还是非常低的，特别对大户型学区房来讲，不值一提。
最典型的例子就是潜山路东沿线的几个小区，比如湖畔徽映阁和天鹅湖一号，尽管学区是50中南校，其成交均价一点不输50中新校的绝大部分小区，地段价值在政务区也是非常重要的。
学区划分出来之后，有凯旋门业主找我为他们请愿，我觉得凯旋门和新地中心不必沮丧，本来学区就是维持原状，况且两个小区户型普遍偏大，总价普遍偏高，学区对房价的影响非常有限，地段价值对小区贡献可能比学区更大更重要。
奥体小学学区内的小户型学区房可能会更加抢手，尤其是90-100平米左右的小三房，或者90平米以下的小两房。
但大户型，特别是面积超过110平米或户型不好的房源，影响基本不大，毕竟学区范围内小区实在太多，依然缺乏一定的稀缺性。
对蜀山区和经开区部分小区的影响还有一个比较大的变化是50中西校扩容。
合作化路中学建成之后，该学校作为50中西校的一个校区与本校划为同一学区，将原来属于江淮学校学区范围内的小区收编，并合并了安大附中的生源。
其实受益最大的是金域华府小区，初中学区从一所差学校直接变为真学区。
其次还有通和易居，原本认为合作化路中学跟50中西校毫不相关，而且学区大概率会弱于50中西校，目前看来学校就在家门口，这将成为一个利好。
但是50中西校整体扩容，从某种意义上冲淡了学区价值，存在将部分原本对学区有意向的生源赶往其它学区的可能，或多或少影响目前价格居高不下的安居苑小区。
经开区一六八玫瑰园学校东校区据说跟本部统一办学统一管理，但是我们看到两个学区是严格分开的，也就是说生源不混用，跟50中西校的两个校区截然不同。
整体上来讲，我认为一六八玫瑰园学校东校区比本部可能还是要略逊一点，因为本部生源经过多年“吸血”得到足够优化，东区仍需时间验证。
一六八玫瑰园学校之所以厉害，在于它的办学模式厉害，它的优秀毕业生可以优先输送给自家高中，而且不占用重点高中的到校指标，重点高中入学率较高。
学区划分利好的是翡翠路以东、一六八玫瑰园学校东校区周边的几个小区，从本部划走的中环紫荆公馆可能多少会有些失落（公号“小易论楼市”《2018年第一季度合肥经开区房价分析和购房建议》）。
不管怎样，目前制度下，不同学校教育质量总会存在差距，优质资源不可能配置得非常均衡，学区划分也不可能做到绝对公平。
合肥学区房溢价较一线城市来讲，并不算很高，在民办学校禁止掐尖以后，相信合肥学区房会越来越热（公号“小易论楼市”《奔跑吧，合肥学区房！》）。
据我所知，奥体小学学区尽管已经划分完毕，但目前还没有完工，从侧面可以看出政务区学位的紧张程度。
我发现蜀山区教体局编制的学区划分图完成时间在6月份，而其他区5月份就已编制完毕，也就是说，在学区公布的前几天，蜀山区学区划分方案还没有最后敲定。
从学区划分出台前后的一些闹剧可以看出，蜀山区教体局受到了前所未有的舆论压力。
实事求是来讲，划分方案已尽可能兼顾统筹学位和就近原则，基本保障绝大多数小区的学区利益，尽量做到不激起更多潜在社会矛盾，教育主管部门在均衡优质教育资源上的努力值得肯定。
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参考：
为什么奥体小学热度那么高，你们去看下蜀山区教育局局长孩子在哪上学
参考：
当然有影响，画完后，凯旋门还是2w6左右，隔壁栢悦公馆立马飚到3w
第一批上小学的邻居孩子花了一万多，一个朋友的儿子五年前上小学，花了三万多。
现在要么更高价，要么有学区房。
表妹在九龙路的一个四十平的公寓，2019年卖出了125万的高价。
现在更是一房难求。
现在玫瑰园东区重新划分了，成功的带动了星达城附近的小区。
四十多平的小公寓价格也炒到了三万多，今年正月，一个邻居还在月子期间，就迫不及待去办贷款，说是看上了东区的发展前景，我很诧异，说你不能做完月子再去吗，她说我没有眼光，机不可失。
可能是我的思想没有跟上节奏吧。
一直以来，学区房炒的红红火火，政府虽然开始调控，依然阻挡不了群众的热情，但凡经济水平跟的上的，都会去考虑一下。
一切为了孩子，不想输在起跑线上，这是中国父母的现状。
我是心依然年轻，80后宝妈，感谢阅读，